土地価格や固定資産税評価額が低く、都市計画税が不要である「市街化調整区域」で建築（新築・増改築）や用途変更の計画を進めるとき、厳しい「用途制限」の壁に当たります。（都市計画法(昭和43年6月公布)では「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする」とある）
現在の市街化調整区域で認められる建物例は、
1.農林業を営むものの居住の建物(農家住宅・農家分家住宅・農業用倉庫等)
2.市街化調整区域に居住している者の日常生活に必要な物販店、加工、修理等の業務を営む店舗、事業所の建物に限定されています。
市街化調整区域内での建築や用途変更の計画をする場合、農業を職業とする(新しく営農含む)ものとして住むか、上記2.に関連する事業を始める方法しかありまぜん。計画の施設等がそれらに当てはまるかの判断をまず市町村等の開発指導課で確認しましょう。
あいにく計画用途が不可とされた場合、最近は、「特別指定区域制度*」が創設され（通称「特区」）、兼用を含む一戸建住宅（農家でなくてもOK）を認める制度がありますので、まずは市町村へ「特区」指定の働きかけをすることからはじめないといけません。
*この制度は市町又は地域のまちづくりを行っているまちづくり団体等が、市街化調整区域の土地利用計画を策定し、この土地利用計画に基づき市町から申出がなされる区域を県が条例に基づき指定し、地域に必要な建築物を建築できるようにするものです。（兵庫県）
「特区」制度実現には時間は掛かりますが、公益的な意味で地域の活性化等に資する計画を後押しするのが行政です。
2025年が期限、市街化区域の生産緑地制度
一方市街化区域にある都市農家の税制優遇措置としてできたのが「生産緑地制度」。農地として活用すれば税金は優遇されるが、30年間売れない、貸せない、建てられません。全国で約4000万㎡ある生産緑地の期限が2025年。
2025年以降、都市農家は「宅地並課税」に耐えられなくなり、大量の土地が売り
出され、都市部の地価の暴落する減少が予想されます。
