【相談】都市計画区域外のにある住宅を活用したいと考えています。今後建物を改修などする際の注意点を教えてください。

【答え】建設時の用途は「住宅」とのこと、建設当時には建築確認は不要だったと思いますが、住宅を特殊建築物に 200㎡以上* の 「 用途変更」するなら建築確認が必要となります。

*2019年6月25日に改正建築基準法が施行　100㎡→200㎡に

今回の住宅の面積が少なくとも200㎡未満であれば、問題なく（建築確認なしで）用途を変更して他の用途に活用できるということです。200㎡を超える場合は、下記特殊用途にあたる面積が200㎡を上回らないように改装してください。

気をつけていただきたいことは、建築確認の手続きは不要ですが、活用した建物に訪れるひとのために、安全で快適な建築物として建築基準法をクリアするよう最善を尽くしてくださいね。

ちなみに、特殊建築物とは、 映画館や病院、学校、カフェ、倉庫などの建築物 （建築基準法第六条） です。例えば、貸別荘やホテル旅館（宿泊施設）、物品販売店、シェアハウス（寄宿舎）、飲食店などです。

都市計画区域外では、 建築行為の際、都市計画区域 では当然の「接道の義務」「用途の制限」「建ぺい率や容積率の規模制限」などは 適用されません。既存建物の増改築においても同様です。

ちなみに、都市計画区域外で建築制限を受ける建物用途・規模は、下記の用途の床面積が１万㎡を超える大規模施設ですので今回は関係ありません。（建築基準法別表第２（か）項）

集客施設系・・・劇場、映画館、演芸場、観覧場
物販 系・・・店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所等
風営法系・・・ 、ナイトクラブ、 遊技場、勝馬投票券発売所 等

安全で快適な建築物として、チェックして欲しい項目は、 耐震・耐風の構造、防火・延焼防止、劣化低減、メンテナンス措置、気密・断熱・省エネなど温熱エネルギー環境、採光・換気・排煙など衛生環境、バリアフリー等です。詳しくは常に建基法に明るい建築士などにチェックしてもらってください。

ちなみに、都市計画区域外での建替えを検討する場合、一般的な規模の木造二階建ての戸建て住宅など4号建築物は確認申請無しで建てることができます。