相談

市街化調整区域にある古民家を商用利用しようと土地･建物の取得を検討中との相談。

答え

通常市街化調整区域は無謀な市街化を規制しているので、営農等で地元民でないと建築行為が難しいのですが、地域の空き家対策や活性化を進める地域では、積極的に開発許可や建築許可を許す方向で進んでいます。もちろん地域にもよりますので行政に確認してください。

今回の地域は、地元協議会で受入れ可能な業態を話し合っているので、それとマッチングができれば、用地の取得、古民家の用途変更などの建築行為も可能なケースです。

また道路や周辺民家や施設、田畑、水利などとの間で問題が起こらない配慮も求められます。農業用水との絡みで排水計画は必須となります。

用途に許可が必要な場合は都市計画上の用途許可が必要になりますが、用途や開発行為に問題がない場合は建築許可に進みます。

現況調査の上、敷地と建物の事業計画を示してOKがでたら、建築基準法上の手続きに進みます。

規模によりますが、増築や改築、大規模な修繕や模様替え、用途変更などの建築行為が所定の規模を上回る場合に建築の確認申請が必要になり、その際は既存建物の法適合性調査が必要で、建築行為を通じて現行法への遡及が求められる項目に対しては是正が必要です。

逆に遡及を求められない項目に関しても、建物の安全･快適性のために必要な是正、改善は進んでするように計画してください。年々いろんな規制が厳しくなるので、また建物使用にあたって自信と利用者のためでもあります。

土地の開発行為（田んぼを宅地にした等）や建物の建築確認等の履歴は、過去の地図や空中写真、登記情報や固定資産税課での記録で証明できることがありますので広く調査をしましょう。市街化調整区域に指定される前（線引き前という）にすでにその建物があったことがわかれば、その敷地と建物の存在は適法と考えてもらえ、新たな開発行為とはされません。

ただし、建物にかかる建築基準法上の手続き（遵法建物かどうか）は建築確認申請の履歴（建築計画概要書の存在）がなく、建設当時の適法性が不明な場合は、建築年代に応じたある程度の建築基準法への適法性を調査する必要がありますので注意が必要です。

用途変更する今後の用途にも寄りますが。建物の安全性や有事の避難、防火・防災に関する適法性はきちんとクリアするようにしましょう。自動車事故と同じように、何かあったときに建物の所有者や管理者の責任が問われますので。